中古マンション リノベーション費用の相場

中古マンションのリノベーション費用は「いくらかかるか」がわかりにくい領域です。物件価格のようにデータベース化されておらず、業者ごとの見積もりにばらつきも大きい。このガイドでは、検討初期の段階で概算を掴むための目安を整理します。

費用の構造

リノベ費用は大きく工事費と設計・諸費用に分かれます。

設計事務所を入れずにリノベ会社のプランナーに任せる場合、設計費は工事費に含まれるのが一般的です。

グレード別の費用目安

70㎡の中古マンションを想定した場合の目安です。

自分の条件で概算を出したい場合はリノベーション費用シミュレーターで面積・築年数・グレードを入力して確認できます。

費用が上がる要因

配管の全交換は、築30年以上で配管が未更新の場合、共用部との接続部分まで含めると100〜200万円の追加になることがあります。ただし、ここを省くと入居後の水漏れリスクが残ります。

断熱工事は、築古マンションは断熱性能が現行基準より低いことがほとんどのため、内窓の追加や壁面の断熱材施工を入れると50〜150万円かかります。冷暖房費と快適性を考えると費用対効果は高い工事です。

造作家具や素材のグレードは、無垢フローリング、オーダーキッチン、タイル仕上げなどにこだわると費用は青天井です。「どこにお金をかけるか」の優先順位を最初に決めるのが予算管理のコツです。

費用を抑えるポイント

間取りを変えなければ、壁を抜く解体費と補強費が大幅に減ります。水回りの位置も動かさない方が配管工事費を抑えられます。

全面リノベと部分リノベの使い分けも有効な選択肢です。購入時点で状態の良い水回りがあれば、そこを残して内装だけ更新する部分リノベにすることで費用を大幅に圧縮できます。水回りの全交換は工事費全体の40〜50%を占めることも多く、残せる設備は残すという判断が合理的な場面もあります。

キッチンや浴室はメーカーのカタログから標準グレードを選ぶだけで、特注・オーダー仕様と比べて50〜100万円の差が出ます。キッチンの天板素材一つとっても、人工大理石からステンレスに変えるだけで数十万円の差になることがあります。見た目のこだわりより使い勝手で選ぶ方が費用対効果は高くなります。

施工の時期も費用に影響します。春（3〜4月）と秋（9〜10月）は引越しシーズンと重なり、職人の手配が集中して人件費が上がりやすい時期です。1〜2月や6〜7月などの閑散期に発注すると、工期の融通が効きやすく、値引き交渉にも応じてもらいやすい傾向があります。

相見積もりは最低3社を原則とします。金額だけでなく、工事範囲・使用材料・保証内容の違いを一項目ずつ確認することが重要です。同じ「キッチン交換」でも廃材処分費や養生費が含まれているかどうかで実質的な金額は大きく変わります。

工事項目ごとの費用内訳

リノベーション費用の全体像を掴むには、工事を項目ごとに分解して考えると見通しが立てやすくなります。以下は代表的な工事ごとの費用目安です。物件の状態や仕様によって変動しますが、検討初期の概算把握に活用してください。

出典：千葉県内リノベーション業者公開データおよび国土交通省「住宅リフォーム市場の実態把握と市場活性化に関する調査」をもとに編集部が作成（2026年4月更新）

これらを組み合わせると、ライトリノベは水回り4点（キッチン・浴室・トイレ・洗面）と床・壁クロスが中心となり、単純合計で150〜430万円程度の工事費になります。そこに施工管理費・廃材処分費・養生費などの現場経費が15〜20%程度加算されるのが一般的な積算構造です。フルリノベではさらに解体・配管・断熱・電気工事が加わるため、単純な項目積み上げより実際の見積もりは高くなることも多く、概算は「幅」で捉えるのが適切です。

業者選びの注意点

リノベーション業者は大きく3つの形態に分かれ、それぞれに特徴と適性があります。

設計事務所と工務店の分離発注

建築士が設計を担い、施工は工務店が請け負う形です。設計者と施工者が独立しているため、設計の意図が工事に反映されやすく、施工チェックも機能しやすいのが利点です。一方、設計費が別途かかること（工事費の10〜15%程度）、工期管理の窓口が複数になることはデメリットになります。こだわりの設計や間取りの大幅変更を伴うフルリノベには向いています。

リノベーション専門会社

設計から施工までを一社で請け負うワンストップ型です。近年増加しており、千葉県内にも複数社が拠点を置いています。設計費が工事費に含まれるため費用の見通しが立てやすく、コーディネーターが物件探しから関与できる点も利点です。反面、設計の自由度は設計事務所ほど高くないケースもあります。

ハウスメーカー系のリノベ部門

大手ハウスメーカーが展開するリノベブランドです。ブランド力と施工保証の安心感がある反面、標準仕様から外れると費用が跳ね上がりやすく、同程度の工事で他の業者より割高になるケースが見られます。

相見積もりの重要性

どの形態であっても、相見積もりは最低3社を原則とするべきです。単純な金額比較ではなく、見積書に記載された工事範囲・使用材料・保証内容を一つひとつ確認することが重要です。「撤去費用が含まれているか」「仮設費・養生費は別途か」など、項目の粒度が業者によって異なるため、同一条件で比較できる形に揃えないと判断を誤ります。安い見積もりには工事範囲が狭く設定されていることが多く、着工後の追加請求につながるリスクがあります。

「購入費+リノベ費」で考える

中古マンションの検討では、物件購入費だけでなくリノベ費用を合算した総額で判断するのが鉄則です。

千葉県でのシミュレーション例

この例では同じエリア・同じ広さで1,400万円以上の差が出ています。もちろん新築には新築のメリット（設備保証・修繕猶予）がありますが、「その差額に見合うか」を考えるのが合理的な判断です。詳しくは中古リノベ vs 新築の比較ガイドを参照してください。

リノベ費用の資金計画

リノベ一体型ローンの仕組み

中古物件の購入資金とリノベ費用を一本のローンにまとめられる「リノベ一体型住宅ローン」が各金融機関で普及しています。住宅ローンとリフォームローンを別々に組む場合、リフォームローンは金利が高め（2〜5%台）になることが多いため、住宅ローン金利（ネット銀行で0.3〜0.8%程度、大手銀行で0.95〜1.3%程度）でリノベ費用も借りられる一体型は金利負担の面で有利です。

例えば、物件2,000万円とリノベ900万円の合計2,900万円を35年・金利0.7%で借りた場合と、物件を住宅ローン・リノベをリフォームローン（金利3%・10年）で別々に借りた場合では、総返済額に200〜300万円の差が生じることがあります。月々の返済額にも差が出るため、一体型にできるかどうかは早い段階で金融機関に確認する価値があります。

審査のタイミングと準備

一体型ローンの審査では、物件の査定価格と合わせて、リノベーションの設計図・仕様・見積もりが審査書類として必要になります。金融機関が「工事後の担保価値」を評価するため、見積もりの精度が審査結果に影響します。

「物件を先に購入してからリノベを考える」という進め方では、ローン審査に必要な書類が揃わないまま決済を迎えるリスクがあります。物件探しとリノベ会社選びを並行して進め、購入申込みの段階でリノベの概算見積もりを手元に用意しておくのが標準的な進め方です。

予算不足が発覚した場合のリスク

着工後に想定外の費用が発生するケースは少なくありません。床下や壁の下地の腐食、配管の状態悪化など、解体してみて初めてわかる問題が追加費用につながります。ローン審査が通った後では増額が難しいため、当初から予備費として総工事費の10〜15%程度を手元に確保しておくことが重要です。フルリノベ900万円なら90〜135万円が予備費の目安です。予備費を使わなかった分は手元に残りますが、リノベ途中での資金ショートは工事を止めることになりかねず、取り返しのつかない事態につながります。

工期と仮住まい

リノベーションの工期は工事範囲によって大きく異なります。フルリノベーション（スケルトン解体からの再構築）の場合、設計・確認申請期間を含めると着手から完成まで4〜6ヶ月かかることが多く、純粋な施工期間だけでも2〜3ヶ月を見込む必要があります。内装と水回り交換が中心のライトリノベでは、施工期間は1〜2ヶ月程度です。

この期間中、住みながらの施工は生活への影響が大きく、フルリノベでは原則として仮住まいが必要になります。仮住まいの費用は月7〜15万円（エリアや広さによる）が目安で、2〜3ヶ月分を見込むと15〜45万円の追加費用になります。この金額を当初の予算に含め忘れるケースが多いため、資金計画の段階から「仮住まい費用」を明示的に計上することが重要です。

引越し費用も往復で発生します。現住居から仮住まい、仮住まいから新居の2回分として10〜20万円を別途確保しておくのが現実的な予算設計です。工期が延びた場合の仮住まい延長費用も頭に入れておくと、予算の見通しがより確実になります。

まずやるべきこと

リノベの検討は、最初から業者に会いに行く必要はありません。

まずはリノベーション費用シミュレーターで面積・築年数・グレードから概算を掴み、BayMapの駅一覧で候補エリアの相場を確認してください。購入費+リノベ費の総額で予算に収まるかを見て、「この駅なら予算内で実現できそうだ」という感覚を持ってから、具体的な物件探しとリノベ会社の比較に入る方が、判断がブレません。