松戸市の地価と中古マンション相場（2026年）

松戸市は2026年公示地価で住宅地+8.39%、商業地+9.86%と、千葉県内でも際立つ上昇率を記録しました。船橋市（+4.67%）や市川市（+2.36%）を大きく上回る数字です。

この記事では、市全体の地価動向と駅別・町丁目別の中古マンション相場を整理します。マンション相場データは2025年7〜9月期（国土交通省・不動産取引価格情報）にもとづくBayMap集計値です。

2026年の地価　住宅地+8.39%、商業地+9.86%

住宅地は69地点の平均で+8.39%。変動率は±0%から+12.2%まで分散していますが、大半の地点が+6〜10%台と全体的に上昇圧力が強い構成です。±0%の地点は竹ケ花・五香1丁目など一部にとどまります。

商業地は15地点平均で+9.86%。全15地点が+8%以上と、横ばいの地点がありません。最高は松戸駅前の本町（+12.5%）と松戸字亀井（+12.5%）。松戸駅・新松戸駅周辺の商業地に投資・開発の動きが集中していることを示しています。

なぜ松戸の上昇率は高いのか

市川市（+2.36%）や船橋市（+4.67%）と比べて松戸市の上昇率が高い背景には、出発点の価格水準があります。住宅地の平均㎡単価は17.0万円で、市川市（29.8万円）の6割弱。もともとの価格が低かった分、上昇率が大きく出やすい構造です。

加えて、松戸駅周辺の再開発や北総線沿い（東松戸・秋山）の住宅開発が上昇を後押ししています。

主要駅ごとの中古マンション相場

松戸市内には19の駅がありますが、市場の中心は松戸駅と新松戸駅です。

松戸駅は58万円/㎡・119件と、取引件数・単価ともに市内で突出しています。東松戸（57.3万円・23件）も松戸駅に匹敵する単価ですが、これは北総線沿いの新築・築浅マンションが中心のため、母集団が異なる点に注意が必要です。

北小金（13.3万円）・馬橋（12.5万円）・五香（12.5万円）は市内で最も手が届きやすい価格帯。常磐線各停と新京成線の中間エリアに低価格帯が広がっています。

町丁目ごとの差　松戸駅圏で根本と小山に3.6倍

松戸駅圏内でも、町丁目による価格差は大きく開いています。

松戸駅徒歩圏の根本（72.7万円）と、やや離れた小山（20.0万円）で約3.6倍。駅名だけで相場を判断することの限界がよく表れています。

市全体で見ると、最高は松戸・根本の72.7万円、最低は北小金・小金原の4.4万円で約16.5倍。小金原は築古の大規模団地が中心で、㎡単価が極端に低く出ています。築年数と建物タイプの違いが大きいため、単純な立地比較とは異なる点に注意してください。

このデータを見るときのポイント

松戸市の地価上昇率（+8.39%）は県内でも高い水準ですが、もともとの価格が低いからこそ変動率が大きく出ている面があります。上昇率だけでなく、㎡単価の絶対値（17万円）を他市と比較して読むことが重要です。

松戸駅と東松戸駅はどちらも約57〜58万円/㎡ですが、松戸は築古含む119件の幅広い取引、東松戸は築浅中心の23件。同じ単価でも母集団が違うため、駅ページで築年帯ごとの内訳を確認してから比較してください。

地価とマンション相場は別指標です。公示地価は更地の公的評価額（2026年1月1日時点）、マンション㎡単価は建物込みの実取引価格（2025年7〜9月期）。読み方の基本は地価の見方ガイドを参照してください。

駅ごとの㎡単価トレンド・取引件数・徒歩圏別の価格差は、BayMapの地図や駅一覧で確認できます。