市川市の地価と中古マンション相場（2026年）

市川市は東京都江戸川区に隣接し、千葉県内でもトップクラスの価格水準を持つエリアです。2026年公示地価の公表を受けて、市全体の地価動向と駅別・町丁目別の中古マンション相場を整理します。

マンション相場データは2025年7〜9月期（国土交通省・不動産取引価格情報）にもとづくBayMap集計値です。

2026年の地価　住宅地+2.36%

2026年公示地価の市川市内サンプル地点では、住宅地の平均変動率は+2.36%（36地点）。船橋市（+4.67%）や千葉市（+5.68%）と比べると上昇ペースは穏やかです。

これは市川市の地価水準がすでに高いことが背景にあります。住宅地の㎡単価は平均で29.8万円と、千葉県内では浦安市に次ぐ水準。上昇余地が限られる高値圏にあるため、変動率は相対的に小さくなります。

地点別の変動率は±0%から+7.8%まで分散しています。上昇率が高いのは田尻（+7.8%）・平田（+5.3%）など原木中山〜行徳エリア。菅野（+0.2〜1.2%）や曽谷（0%）といった既存住宅街はほぼ横ばいです。

地価の最高地点は菅野2丁目（49万円/㎡）、最低は下貝塚（9.4万円/㎡）。同じ市内で約5倍の開きがあります。

主要駅ごとの中古マンション相場

市川市のマンション市場は、JR総武線沿い（市川・本八幡）と東京メトロ東西線沿い（行徳・南行徳・妙典）で性格が大きく異なります。

市川駅の㎡単価97.1万円は千葉県全体で見てもトップクラスの水準です。東京駅まで総武快速で約18分という立地が価格に反映されています。

取引件数が最も多いのは行徳（91件）。東西線沿いの3駅（行徳・南行徳・妙典）で合計189件と、市内取引の大きな割合を占めます。

市川大野（22.5万円・17件）は武蔵野線沿いの北部に位置し、市内で最も手が届きやすい水準です。

町丁目ごとの差　本八幡・八幡は120万円

町丁目別の㎡単価を見ると、駅名以上に細かい格差が浮かび上がります。

本八幡・八幡は120万円/㎡と、千葉県の町丁目としては極めて高い水準です。同じ本八幡駅圏でも、南八幡は61.3万円と約半分。

行徳駅圏では末広（67.6万円）と幸（20万円）で約3.4倍。駅からの距離と築年数の違いが大きく効いています。

市川市全体では、最高の本八幡・八幡（120万円）と最低の行徳・幸（20万円）で6倍の差。駅名ではなく町丁目まで確認するのが鉄則です。

地形の視点　JR沿いの台地と東西線沿いの低地

市川市の地形は南北で大きく異なります。

JR総武線沿い（市川・本八幡・菅野エリア）は下総台地上に位置し、地盤が比較的安定しています。菅野は「千葉の田園調布」とも呼ばれる住宅街で、地価も市内最高水準です。

一方、東西線沿い（行徳・南行徳・妙典）は旧行徳浜の埋立地・低地にあたり、海抜が低いエリアが多くなります。取引件数が多く市場は活発ですが、液状化・浸水リスクを考慮したうえで判断する必要があります。購入前には市川市のハザードマップを確認してください。

このデータを見るときのポイント

市川市の住宅地地価は平均29.8万円/㎡と千葉県内で高い水準にあり、上昇率（+2.36%）の数字だけ見ると「動きが鈍い」と誤解されがちです。すでに高値圏にある市場では変動率が小さくても、絶対額の変動は大きいことに留意してください。

JR総武線沿いと東西線沿いでは価格帯が2〜3倍異なります。「市川市」の一括りではなく、路線と駅で分けて相場を見ることが前提です。

地価とマンション相場は別指標です。公示地価は更地の公的評価額（2026年1月1日時点）、マンション㎡単価は建物込みの実取引価格（2025年7〜9月期）。読み方の基本は地価の見方ガイドを参照してください。

駅ごとの㎡単価トレンド・取引件数・徒歩圏別の価格差は、BayMapの地図や駅一覧で確認できます。