中古マンション リノベーション費用の相場

中古マンションのリノベーション費用は「いくらかかるか」がわかりにくい領域です。物件価格のようにデータベース化されておらず、業者ごとの見積もりにばらつきも大きい。このガイドでは、検討初期の段階で概算を掴むための目安を整理します。

費用の構造

リノベ費用は大きく工事費と設計・諸費用に分かれます。

設計事務所を入れずにリノベ会社のプランナーに任せる場合、設計費は工事費に含まれるのが一般的です。

グレード別の費用目安

70㎡の中古マンションを想定した場合の目安です。

費用が上がる要因

配管の全交換は、築30年以上で配管が未更新の場合、共用部との接続部分まで含めると100〜200万円の追加になることがあります。ただし、ここを省くと入居後の水漏れリスクが残ります。

断熱工事は、築古マンションは断熱性能が現行基準より低いことがほとんどのため、内窓の追加や壁面の断熱材施工を入れると50〜150万円かかります。冷暖房費と快適性を考えると費用対効果は高い工事です。

造作家具や素材のグレードは、無垢フローリング、オーダーキッチン、タイル仕上げなどにこだわると費用は青天井です。「どこにお金をかけるか」の優先順位を最初に決めるのが予算管理のコツです。

費用を抑えるポイント

間取りを変えなければ、壁を抜く解体費と補強費が大幅に減ります。水回りの位置も動かさない方が配管工事費を抑えられます。

キッチンや浴室はメーカーの標準グレードを選ぶだけで50〜100万円の差が出ます。見た目よりも使い勝手で選ぶのが合理的です。

相見積もりは最低3社を比較してください。金額だけでなく、工事範囲と仕様の違いを確認することで、各社の誠実さもわかります。

「購入費+リノベ費」で考える

中古マンションの検討では、物件購入費だけでなくリノベ費用を合算した総額で判断するのが鉄則です。

千葉県でのシミュレーション例

この例では同じエリア・同じ広さで1,500万円以上の差が出ています。もちろん新築には新築のメリット（設備保証・修繕猶予）がありますが、「その差額に見合うか」を考えるのが合理的な判断です。

リノベ一体型ローン

中古物件の購入資金とリノベ費用を一本のローンにまとめられる商品が増えています。別々に借りるよりも金利面で有利なことが多く、手続きも一度で済みます。

利用時の注意点として、ローン審査の段階でリノベのプランと見積もりが必要になるため、物件探しとリノベ会社選びを並行して進める必要があります。「物件を買ってからリノベを考える」のでは間に合わないケースがあるので注意してください。

まずやるべきこと

リノベの検討は、最初から業者に会いに行く必要はありません。

まずはBayMapの駅一覧で候補エリアの相場を確認し、購入費+リノベ費の概算で予算に収まるかを見てください。「この駅なら予算内で実現できそうだ」という感覚を持ってから、具体的な物件探しとリノベ会社の比較に入る方が、判断がブレません。