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住宅ローンの金利選び。変動か固定か、千葉で買うときの判断
住宅ローンの変動・固定・固定選択型を比較。2024年以降の金利上昇局面を踏まえ、千葉エリアの中古マンション購入で何を選ぶべきかを整理します。
最終更新: 出典: 国土交通省 不動産成約価格情報 / BayMap独自集計
住宅ローンを組む際に多くの人が悩む「変動か固定か」という選択。2024年以降の日銀の政策変更で変動金利が上昇傾向にあり、以前よりも判断が難しくなっています。千葉でマンションを買う場合の金利選びを整理します。
3種類の金利タイプ
| タイプ | 金利水準（2026年目安） | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 年0.4〜0.8% | 半年ごと見直し。低いが将来の変動リスクあり |
| 固定金利（全期間） | 年1.8〜2.3% | 完済まで金利が変わらない。フラット35が代表 |
| 固定選択型（当初10年） | 年1.0〜1.5% | 最初の10年は固定、その後変動か再固定を選ぶ |
変動金利
市場金利に連動して半年ごとに見直される金利です。現時点の支払い負担は最も軽いですが、金利が上昇すると返済額が増えます。完済まで15年以内の計画で繰り上げ返済の余力があるなら、選びやすい選択肢です。
固定金利（全期間固定）
借入時の金利が完済まで変わらないため、家計の見通しが立てやすい反面、変動よりも月々の返済額は高くなります。育休や転職など収入が変動する可能性がある場合、この安定性は合理的な選択です。
固定選択型（当初固定）
「変動は不安だが全期間固定は高い」と感じる人にとって現実的な中間案です。当初10年の固定期間中に元本を削っておければ、その後の変動移行時のリスクも限定的になります。
金利が変わると返済額はどう変わるか
借入額・金利・期間を変えて試算できます。「別の金利と比較する」を開くと、変動から固定に切り替えた場合の差額も確認できます。
返済シミュレーター
3,000万円
0.6%
月々の返済額
79,209円
元利均等返済方式による試算。実際の返済額は金融機関・手数料・保険料により異なります。
千葉エリアで購入する場合の判断軸
BayMapのデータでは、船橋・松戸・柏エリアの中古マンション坪単価は120〜180万円台（2025年末時点）。3,000〜4,500万円前後の物件が中心になります。
完済まで15年以内を想定しているなら変動が有利です。繰り上げ返済を積極的に行い元本を削れれば、金利が上がっても総支払への影響を抑えられます。
35年フルで返済する計画、または育休・転職で収入変動が見込まれるなら固定の方が安心です。変動との差額は月1〜2万円程度ですが、その安定性に価値を感じるなら合理的な選択です。
どちらか決めきれない場合は固定選択型（当初10年）を検討してください。10年固定で月々の返済額を変動より少し高めに設定しつつ、その間に繰り上げ返済で元本を圧縮するのが定石です。
繰り上げ返済の位置づけ
変動を選んだ場合、繰り上げ返済は「保険」の役割を担います。元本が減ると、同じ金利上昇でも月々の増加幅が小さくなるためです。
期間短縮型（完済を早める）と返済額軽減型（月々の負担を下げる）では、前者の方が総利息の節約効果が大きい傾向があります。手元の生活費3〜6ヶ月分を確保したうえで、余裕資金ができたときに都度繰り上げるのが現実的な運用です。
千葉の駅別マンション相場はBayMap 駅別相場で確認できます。物件価格と借入計画を照らし合わせながら、ローン選びの参考にしてください。